Адвокат
Вандраков Сергей Юрьевич
Возможна удаленная консультация по скайпу

В статье рассматривается возможность сноса самовольной постройки, как одного из способов устранения препятствий в пользовании и распоряжении имуществом. Дается обоснование того, что иск о сносе представляет собой негатороное требование. Рассматриваются практические вопросы обращения в суд с негаторным иском о сносе самовольной постройки.

Ключевые слова: негаторный иск, самовольное строение, право собственности, нарушение права собственности, вещно-правовая защита права собственности, владение, пользование, распоряжение имуществом.

Способы, используемые в гражданском праве для обеспечения соблюдения интересов собственника или субъекта иного вещного права, зависит от характера нарушения вещных прав.

Особенности вещно-правовых способов защиты используемых при непосредственном нарушении права собственности, обусловлены абсолютным характером защищаемых прав, поскольку сами эти меры направлены на защиту интересов субъектов вещных прав от непосредственного неправомерного воздействия со стороны третьих лиц.

В связи с этим, вещно-правовая защита осуществляется с помощью абсолютных исков, т.е., исков, которые могут быть предъявлены к любым нарушившим вещное право лицам[1].

Как известно, для защиты собственника вещи, являющегося субъектом абсолютных отношений, от неправомерных действий любых лиц издревле используются такие традиционные (классические) вещно-правовые способы защиты права собственности, как виндикационный иск и негаторный иск.

Под виндикационным понимается иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения; под негаторным – иск об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения[2].

В настоящей статье речь пойдет о защите права на недвижимость, посредством негаторного иска. Хотя обстоятельства дела, описываемого ниже, предполагали и иные средства, и способы защиты права собственника.

Так, «Управление имущественных и земельных отношений», обратилось в суд с иском к А. о признании незавершенного строительством объекта самовольной постройкой и его сносе. Исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Суд обязал А. снести самовольную постройку.

Обстоятельства же дела таковы. А. является собственником земельного участка. Решением общего собрания учредителей жилищно-строительного кооператива, она была включена в члены кооператива. Между А. и жилищно-строительным кооперативом, был заключен договор инвестиционного строительства. Предметом данного договора, являлось обязанность кооператива, организовать строительство дома, с целью передачи в дальнейшем истцу определенное договором количество квартир. 

В качестве паевого взноса, А., предоставила принадлежащий ей на праве собственности земельный участок, другие же пайщики предоставили в качестве взносов денежные средства.

По условиям договора инвестиционного строительства, заключенного между А. и кооперативом, кооператив принимает на себя обязательства обеспечить своими силами или с привлечением третьих лиц под свою ответственность строительство Объекта путем заключения договора строительного подряда.

Выполняя обязательства, указанные в договоре инвестиционного строительства, кооператив заключил договор подряда со строительной организацией.

В итоге, кооператив свои обязательства по организации строительства не выполнил, строительные работы, начатые подрядчиком, были приостановлены. Решением суда незавершенный строительством объект, был признан самовольной постройкой. Обязанность по сносу, как уже говорилось была возложена на А.

Являясь членом кооператива и не достигнув целей, ради которых она вступила в данный кооператив, А., приняла решение о выходе из него. С этой целью А. обратилась в суд с иском о расторжении договора инвестиционного строительства и выходе из членов кооператива. Исковые требования А. были удовлетворены, договор инвестиционного строительства А. и кооперативом, был расторгнут. Ее членство в кооперативе было прекращено 

Безотносительно к тому, какими нормами руководствовался суд при вынесении решения о понуждении А. являющейся всего лишь пайщиком, снести строение, не привлекая при этом ни сам кооператив, как заказчика строительства, ни подрядчика, как лицо ответственное за соблюдение при строительстве градостроительных и строительных норм и правил, необходимо констатировать, что требования о сносе самовольной постройки, адресованное только к одному лицу – члену кооператива, передавшему участок для строительства, вряд ли можно признать правильным. 

При рассмотрении данного дела, не были установлены обстоятельства того, кем осуществлялось строительство, не было установлено, кому в итоге принадлежит недостроенное строение, и строительные материалы из которых оно возведено.

При всей очевидности, что дом возводился за счет паевых взносов членов кооператива, а учитывая, что все имущество, полученное в качестве паевых взносов, является, согласно положениям устава, имуществом кооператива, то и строение, и строительные материалы, принадлежит кооперативу, т.к. из договора подряда не усматривалось, что строительство должно производится иждивением подрядчика.

Несмотря на то, что суд в данном деле, счел возможным возложить ответственность по сносу только на члена кооператива, считаем, что нельзя останавливаться только лишь на одной критической оценке позиции суда при вынесении данного решения и констатации неверного применения норм права и определения субъекта, подлежащего привлечению в качестве ответчика.

Факт очевиден, на земельном участке, принадлежащем А. на праве собственности, расположено строение признанное самовольным, не принадлежащее ей и подлежащее сносу.

Необходимо найти законные пути, привлечения к ответственности владельцев данного строения. 

Так как основным последствием самовольного строительства является то, что на построенный объект не возникает права собственности, как на объект недвижимости, то собственник материалов сохраняет права собственности на все строительные материалы, эту постройку составляющие. 

В рассматриваемом случае, самовольная постройка, принадлежащая жилищно-строительному кооперативу, расположена на земельном участке, принадлежащем А. на праве собственности, нарушая тем самым ее права, как собственника, т.к. она лишена возможности пользоваться и распоряжаться индивидуально-определенной вещью.

Такому вещно-правовому средству защиты, как негаторный иск, в научной и учебной литературе посвящено множество публикаций. 

Пленумами Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ, принято постановление от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[3], которое, как заметил Скловский К.И., является весьма масштабным актом, который не только по своему размеру, но и по содержанию, пожалуй, не имеет прецедентов в современном российском праве[4]

Однако при всей основательности данного постановления, оно не может дать ответы на все возникающие в практике вопросы.

Невозможно адаптировать какой-либо документ, будь то закон или разъяснение высших судебных инстанций ко всем ситуациям, возникающим в повседневной деятельности. 

Тем не менее, данное постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ, имеет целый раздел, посвященный спорам об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, что является существенным подспорьем при защите от противоправных действий третьих лиц, создающих собственнику препятствия в осуществлении правомочия пользования. 

Возможно ли в указанной выше правовой ситуации, собственнику земельного участка требовать устранения препятствий в осуществлении права, в рамках ст. 304 Гражданского кодекса РФ?

Нарушение права собственности может быть полным, когда собственник совершенно теряет возможность осуществлять свое право, или частичным, когда осуществление подвергается ограничениями и помехам. Полное нарушение обусловливается утратой собственником владения вещью, которое служит необходимым фактическим условием осуществления права собственности. Частичное нарушение является результатом либо самовольных воздействий постороннего лица на вещь, либо таких поставленных этим лицом помех, которые, не лишая собственника владения вещью, препятствуют ему осуществлять те или иные из принадлежащих ему правомочий[5]

По мнению Васьковского Е.В., негаторный иск обуславливается двумя обстоятельствами: наличностью у истца права собственности на спорное имущество и нарушением этого права ответчиком. Обязанность доказывать оба этих обстоятельства лежит на истце[6].

Вряд ли можно согласиться с данным мнением Васьковского Е.В. Правом на негаторный иск обладают как собственник, так и иной титульный владелец, сохраняющий ведь в своем владении, но лишенный возможности пользоваться или распоряжаться ею. Кроме того, сама вещь, в пользовании или распоряжении которой создаются препятствия, не может являться спорным имуществом. Правом заявлять негаторный иск обладает лишь лицо, располагающее бесспорными доказательствами наличия у него права собственности на соответствующее имущество[7]. Следовательно, при защите права с помощью негатроного иска, предполагается, что собственник или титульный владелец, сохраняют вещь в своем владении, которое никем не оспаривается, а испытывают лишь препятствия в ее использовании. Негаторный иск не может применяться, если спор упирается в вопрос о разрешении прав в отношении спорного имущества. Как верно указал Скловский К.И., по правилам ст. 304 ГК РФ, спор может быть рассмотрен лишь в том случае, если никакой иной связи между сторонами нет, и существует лишь спор о правомерности воздействия на вещь со стороны ответчика[8]

Таким образом, не может быть спорным имуществом сама вещь, принадлежащая титульному владельцу, защищающемуся негаторным иском. Следует согласиться с мнением Потапенко Н.С., который указывает, что если исходить из принадлежности собственнику прав владения, пользования и распоряжения, то на долю негаторного иска приходится только защита пользования и распоряжения[9].  

Предметом негаторного иска является требование истца об устранении нарушений, не связанных с лишением владения. 

Основанием негаторного иска служат обстоятельства, обосновывающие право истца на пользование и распоряжение имуществом, а также подтверждающие, что поведение третьего лица создает препятствия в осуществлении этих правомочий[10]

Чаще всего третьи лица своим противоправным поведением создают собственнику препятствия в осуществлении правомочия пользования в виде таких действий, как складирование материалов, загромождающих проезд, неправомерное огораживание земельного участка, установка запорных устройств, препятствующих использованию помещения, возведению высокой стены, мешающей созреванию плодов на земельном участке другого лица и т.д. 

Применение же негаторного иска для сноса самовольной постройки, не является достаточно распространенным способом защиты права. 

Негаторный иск может применяться как при наличии уже существующих помех являющихся результатом действий нарушителя, так и в случае будущих помех, которые могут возникнуть, если нарушитель не воздержится от совершения таких действий. 

Так, в пункте 47 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ 10/22, «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указано, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца. 

Абз.2 пункта 45 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ 10/22, содержит положения, согласно которому, в силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владением. 

Комментируя данный абзац постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, Потапенко С.В. и Зарубин А.В., указывают, что условиями удовлетворения негаторного иска является совокупность следующих обстоятельств: 1) наличие у истца права собственности, иного вещного права или обязательственного права, наделяющего носителя полномочиями по пользованию и (или) владению индивидуально-определенным имуществом; 2) факт нахождения имущества во владении истца; 3) противоправность поведения ответчика, создающего препятствия к осуществлению полномочий пользования и распоряжения. Вина обязанного лица значения не имеет[11]

Авторы данного комментария справедливо указывают на то, что перечисленные выше условия не могут считаться исчерпывающими. И в зависимости от обстоятельств конкретного дела могут приниматься во внимание и другие факторы.

Как верно указывает Скловский К.И., если виндикационный иск может состоять только в истребовании имущество от ответчика, то негаторный иск допускает самые разные требования, в том числе о сносе строения. Тем самым негаторный иск может частично совпадать с иском о сносе самовольно возведенного строения. Тем не менее это все же споры разной природы. 

Если основанием требования о сносе самовольно возведенного строения является нарушение публичных правил строительства либо частных прав на землю, то негаторный иск основан исключительно на нарушении частных прав[12].    

Далее автор отмечает, что истец по негаторному иску не может ограничиться доказыванием одних только нарушений строительных правил. Он прежде всего обязан доказать то, что спорный объект сам по себе нарушает его права, если заявлено требование о сносе[13].  

В рассматриваемом нами деле, факт нарушения прав истца на пользование земельным участком, находящимся у него в собственности, в связи с возведением ответчиком сооружения подтверждается приложенными к исковому заявлению документами, а именно: свидетельством регистрации права собственности на земельный участок, договором инвестиционного строительства в котором указанно, что жилищно-строительный кооператив, обязуется обеспечить строительства дома именно на земельном участке принадлежащим истцу, договором подряда между кооперативом и подрядчиком, в котором указано, что работы выполняются по адресу нахождения земельного участка принадлежащего истцу. 

Обстоятельства, входящие в предмет доказывания и подлежащие установлению в целях разрешения данного дела, согласно абз. 2 пункта 46 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ 10/22, (не соблюдение при строительстве норм и правил), установлены решением суда о признании незавершенного строительством объекта самовольной постройкой и его сносе, безотносительно к установлению виновности лиц осуществившего строительство.

Снос самовольной постройки может являться одним из способов устранения препятствий в пользовании и распоряжении имуществом, а также средством предотвращения будущий нарушений прав собственника или иного титульного владельца. 

В основе негаторного иска, в рассмотренном выше примере лежит исключительно нарушение ответчиком частных прав А., как собственника земельного участка, т.к. членом кооператива она не является, все личные (обязательственные) правоотношения между ней и кооперативом прекращены, однако результат незаконной деятельности кооператива – самовольно возведенный объект расположено на земельном участке, принадлежащем А., на праве собственности. 

Являясь собственником, А., лишена возможности извлекать полезные свойства из принадлежащего ей имущества. Ее права, как собственника, предусмотренные ст. 209 ГК РФ, не могут быть реализованы, в связи с тем, что на ее земельном участке, расположено строение, возведенное ответчиком.

По результатам рассмотрения негаторного иска, суд не может признать строение, возведенное ответчиком самовольным в резолютивной части решения, однако вопрос о том, является строение самовольным, может быть предметом исследования в судебном заседании и соответствующие выводы должны быть отражены в мотивировочной части решения.

___________________________________________________________________________________________________________________________________

[1] Гражданское право: Учебник. В 4 Т./Отв.ред. Е.А. Суханов.-3-е изд.Т.II. М., 2005. С.176. (Автор раздела Суханов Е.А.).

[2] Витрянский В.В. Гражданское право современной России/Сост. О.М. Козырь и А.Л. Маковский. –М. Статут, 2008. С.18.

[3]  Вестник ВАС РФ. 2010 № 6; Бюллетень ВС РФ. 2010. № 7.

[4] Скловский К.И. Комментарий к постановлению Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22. С. 3.

[5] Васьковский Е.В. Учебник гражданского права (Серия «Классика российской цивилистики»). М., 2003. С.352-353.

[6] Васьковский Е.В. Указ. Соч. С. 354.

[7] Витрянский В.В. Указ.соч. С. 28.

[8] Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы.-М. 2004. С. 357.

[9] Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства/под общ.ред. В.Н.Соловьева. М. 2011. С.134 (автор главы Н.С. Потапенко).

[10] Гражданское право: Учебник. В 3 Т. Отв.ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой.- 6-е изд.Т.I. М., 2008. С. 565. (автор главы А.П. Сергеев).

[11] Потапенко  С.В. Зарубин А.В. настольная книга судьи  по спорам о праве собственности/под.ред. С.В. Потапенко.- М. 2013. С. 153.

[12]Скловский К.И. Комментарий к постановлению Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22. С. 84.

[13] Там же.

Стаж более 18 лет
Есть рассрочка
Работа по договору
Оплата
нал/безнал/карта
Работа круглосуточно