Адвокат
Вандраков Сергей Юрьевич
Возможна удаленная консультация по скайпу

В статье анализируются практические вопросы, возникающие при рассмотрении судами общей юрисдикции одной из самых распространенных категорий гражданских дел, споров о разделе имущества и признании права собственности на ее часть. Значительное количество отмененных решений судов первой инстанции, подтверждают актуальность данной статьи. Анализируются положения законодательства и судебной практики о самовольной постройке и самовольной реконструкции.

Ключевые слова: Самовольное строение, реконструкция, собственность, признание права собственности, раздел имущества. 

Из всего массива гражданских дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции, дела о разделе имущества между супругами и признании права собственности на его часть, составляют значительное количество. 

Об особенностях рассмотрения и разрешения данной категории гражданских дел опубликовано много работ. Данные публикации содержат сведения, как практического, так и научного характера[1].

Множество исследований касающихся проблем собственности, казалось бы, не оставляют места для возникновения новых вопросов, как в теоретическом плане, так и в практической деятельности. 

Тем не менее, вопросы возникают, суды ошибаются в применении материального законодательства, что приводит к незаконности и необоснованности выносимых решений. 

И в этой связи хотелось бы вспомнить слова, высказанные в отношении собственности, проф. Щенниковой Л.В.: «Удивительным свойством обладает эта категория - «собственность». Стара как мир, изучена и описана, и одновременно всегда неожиданно нова, и непредсказуема, она желанна и плодотворна для новых и новых исследований…»[2]

По одному из дел, рассмотренных Приморским районным судом г. Новороссийска, было вынесено решение, в соответствии с которым, за бывшим супругом, истцом по делу было признано право собственности на часть дома при его разделе. 

Суд, признавая право собственности на часть домовладения за истцом, не принял во внимание, что он был получен ответчицей в порядке наследования. Фактическая площадь спорного имущества в период брака была увеличена в четыре раза посредством реконструкции объекта. Данная реконструкция была произведена без получения необходимых разрешения и согласований. Данное обстоятельство, на вынесение решения о признании за истцом права собственности на часть незаконно реконструированного объекта, не повлияло. 

Является ли самовольной постройкой самовольно реконструированный объект, и был ли суд вправе признавать право собственности на часть самовольно реконструированного дома? 

По правилу, установленному п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Однако поскольку самовольная постройка создается вопреки требованиям закона, лицо, ее создавшее, право собственности на нее не приобретает. В виде исключения право собственности на самовольно возведенный объект может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

Понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ, это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Схожее определение содержится в Методологических положениях по системе статических показателей, утвержденных приказом Росстата от 11.03.2009 г. № 37. 

В соответствии с ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства происходит на основании соответствующего разрешения. Согласно частям 1, 4 статьи 51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным Кодексом РФ. 

Исходя из положений указанных в нормах ГрК РФ, следует, что разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт без получения разрешения на строительство означают факт самовольной постройки. 

Таким образом, для приобретения права собственности на вновь возводимый (реконструированный) объект недвижимости и его последующей государственной регистрации необходимо предоставление совокупности всех документов, предусмотренных законодательством.

Отсутствие разрешения на строительство, архитектурно-планировочного задания, архитектурного проекта, либо нарушения условий, изложенных в этих документах, является нарушениями, влекущими признание строительства самовольным. 

Таким образом, основным последствием самовольного строительства является то, что на построенный объект не возникает права собственности как на объект недвижимости. В то же время сохраняется право собственности на строительные материалы, составляющие постройку. 

Существующая судебная практика дает необходимые разъяснения относительно прав лица на самовольно возведенный, либо реконструированный объект. 

В частности, в п. 25 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указанно: «В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка)».

Пункт 28 Постановления содержит следующее разъяснение: «Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект»[3]

В рассматриваемом примере, истец, не обладал правом собственности на земельный участок, на котором расположен самовольно реконструированный объект. Земельный участок, принадлежал на праве собственности ответчице – бывшей супруге и, следовательно, истец не обладает правом на обращение в суд с требованием о признании за ним права собственности на часть самовольно реконструированного дома. 

Исходя из п. 25 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, обязательным условием приобретения права собственности на самовольную постройку является принадлежность земельного участка истцу на том праве, которое указанно в ст. 222 ГК РФ (в настоящее время это право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования)[4]

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за I квартал 2000 года, указанно, при сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении  пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Таким образом, следует сделать вывод, что при произведении вышеназванных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[5].  

Следует согласиться с утверждением Потапенко Н.С. и Зарубиным А.В., что самовольной постройкой является не только вновь созданный объект недвижимости, но и другой объект, измененный таким образом, что он обрел новые качественные (определенные) характеристики[6]

Судебной практикой давно выработана позиция относительно возможности владения самовольно возведенным строением. 

В частности, в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 21 июня 1985 г. N 9 "О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение", указанно – «Поскольку строения, не законченные строительством или не принятые в эксплуатацию, не подлежат регистрации, факт владения ими не может быть установлен судом»[7]

Данное Постановление Верховного Суда СССР, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 20.01.2003 N 2, не подлежит применению на территории РФ, в части применения гражданского процессуального законодательства. Однако в части применения норм материального права, а в рассматриваемом случае в части установления права собственности, владения имуществом, данное Постановление Пленума Верховного Суда СССР действует. 

Анализируя решение суда по рассматриваемому делу, а также ряд других аналогичных судебных актов данной категории споров, можно сделать вывод, что суды не уделяют достаточного внимания тому обстоятельству, что обязательным условием квалификации строения как самовольного является создание нового объекта. И вопрос о том, новый это объект или подвергшееся реконструкции строение, должен быть разрешен судом.   

Требования о признании права собственности, на часть в достроенном (реконструированном) доме не должно подлежать удовлетворению, так как право собственности сначала должно быть признано на весь дом. И только при выполнении этого условия, возможно обращение в суд с иском о признании права на его часть. Признание же права собственности на незаконно реконструированный объект недвижимости возможно только по иску владельца земельного участка.

Самовольно реконструированный дом не являться объектом гражданских прав, и поскольку реконструкция была произведена без соответствующего разрешения, то ни спорный объект, ни часть его не может являться объектом права собственности, а значит, и раздел (выдел) невозможен. Также как невозможно установление за истцом права владения частью самовольно реконструированного дома.

Если реконструкция была произведена за счет общих средств супругов, за истцом сохраняется право на получение денежной компенсации за часть израсходованных строительных материалов, из которых была возведена постройка и произведенные улучшения в доме.

_____________________________________________________________________________________________________________________________ 

[1] Пискарев И.К.

[2] Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М. 1996. С. 20.

[3]  Вестник ВАС РФ. 2010 № 6; Бюллетень ВС РФ. 2010. № 7.

[4] Скловский К.И. Комментарий к постановлению Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22. С. 50.

[5] Российская газета, N 145, 30.07.1997.

[6] Гражданско-правовые способы защиты права на недвижимость: научно-практическое пособие по применению гражданского законодательства; под общ. редакцией Соловьева В.Н. М. Издательство Юрайт. 2011. С. 171-172. (авторы главы Потапенко Н.С. и Зарубин А.В.).

[7] Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам, М., «Спарк», 1994.

Стаж более 18 лет
Есть рассрочка
Работа по договору
Оплата
нал/безнал/карта
Работа круглосуточно